Үй бағасы арзандай ма? Сарапшы Қазақстандағы баспана нарығының болашағына баға берді

Ерқанат Әбеннің пікірінше, соңғы жылдары Қазақстандағы тұрғын үй нарығы халықтың нақты табысының артуы есебінен емес, мемлекеттік бағдарламалар мен түрлі қолдау тетіктерінің арқасында өсіп келді.

Оның айтуынша, билік тұрғындардың табысы айтарлықтай артпай жатқанын ашық мойындаудың орнына, нарықты ынталандыру үшін жаңа тұрғын үй бағдарламаларын іске қосып, БЖЗҚ қаражатын пайдалануға мүмкіндік берген.

«Халық табысының төмендігі байқалған сайын, оны жаңа тұрғын үй бағдарламалары немесе БЖЗҚ қаражатын пайдалану арқылы өтеуге тырысты», – дейді Ерқанат Әбен.

Белсендінің сөзінше, мұндай шаралар тұрғын үй нарығындағы негізгі мәселелерді шешкен жоқ, тек олардың салдарын уақытша кейінге ысырып отырды.

«Құрылыс компаниялары қарызға батуы мүмкін»

Ерқанат Әбеннің айтуынша, Қазақстанның құрылыс саласында Қытайдағы Evergrande компаниясының дағдарысына ұқсас жағдай қалыптасу қаупі бар.

Оның сөзінше, соңғы жылдары құрылыс компаниялары жоғары табысқа сеніп, көп көлемде несие алып, жаңа жобаларды іске қосты. Алайда мұндай модель нарық тұрақты өсіп тұрған кезде ғана тиімді. Егер пәтер сатылымы төмендесе, девелоперлердің қарыз жүктемесі артып, қаржылық қиындықтарға тап болуы мүмкін.

«Бұрын табыс әкелген жобалар енді шығынға жұмыс істеуі ықтимал. Құрылыс компаниялары әлі де халықтың төлем қабілеті жоғары деген есеппен баға қойып отыр. Бірақ қазіргі жағдай бұл болжамға сәйкес келмейді», – дейді ол.

Қымбат ипотека сұранысты әлсіретті

Белсендінің пікірінше, инфляцияны тежеу үшін базалық мөлшерлеменің көтерілуі ипотекалық несиелердің де қымбаттауына алып келді. Соның салдарынан 20 пайыздан жоғары ипотека көптеген азамат үшін тиімсіз құралға айналған.

Сондай-ақ тұрғындар салынып жатқан үйлерден пәтер сатып алуға бұрынғыдай асықпайды. Себебі құрылыс аяқталмай қалуы немесе салған қаражатынан айырылып қалу қаупі оларды алаңдатады.

Ерқанат Әбеннің айтуынша, осының салдарынан құрылыс компаниялары бұрынғыдай үлескерлердің қаражаты есебінен жаңа жобаларды қаржыландыру мүмкіндігінен айырылып отыр.

«Баспанаға инвестиция салу бұрынғыдай кепілді табыс көзі емес. Қазір көптеген адам депозит, облигация немесе акция секілді қаржы құралдарын тиімдірек деп санайды», – деді ол.

Мемлекеттік қолдау бұрынғыдай болмай ма?

Ерқанат Әбен Ресейдегі геосаяси жағдайдың да Қазақстан экономикасына әсер етіп жатқанын айтты. Оның пікірінше, бұл инфляцияға, экспорт көлеміне және бюджет кірісіне ықпал етуі мүмкін.

Ол сондай-ақ бұл жолы мемлекет құрылыс секторын бұрынғыдай ауқымды бағдарламалар арқылы қолдай алмауы ықтимал екенін жеткізді. Себебі Ұлттық қордың мүмкіндігі шектеулі, ал бюджет тапшылығы сақталып отыр.

Белсендінің сөзінше, тұрғын үй нарығының тұрақты дамуы мемлекеттік бағдарламаларға емес, халықтың нақты табысының артуына байланысты.

Үй бағасы қымбаттай ма, әлде арзандай ма?

Кейбір сарапшылар құрылыс материалдарының қымбаттауы тұрғын үй бағасын өсіреді деп есептейді. Алайда Ерқанат Әбен мұнымен толық келіспейді.

Оның айтуынша, нарықтағы бағаны құрылыс шығыны емес, ең алдымен сұраныс пен ұсыныс айқындайды. Егер төлем қабілеті бар сатып алушылар азайып, сатушылар көбейсе, тұрғын үйдің өзіндік құны немесе бұрынғы сатып алу бағасы шешуші рөл атқармайды.

Сонымен қатар белсенді Қазақстандағы тұрғын үйлерді ресейліктер мен қытайлықтар жаппай сатып алады деген пікірдің нақты дәлелі жоқ екенін айтты.

Оның сөзінше, ресейліктердің Қазақстан нарығына қызығушылығы болуы мүмкін болғанымен, көші-қон талаптары, қаржы аударымына қатысты шектеулер, қолма-қол ақша тасымалдау тәуекелі және елдегі жылжымайтын мүлік нарығының инвестициялық тартымдылығының төмендеуі олардың жаппай баспана сатып алу ықтималдығын азайтады. Кейбірі Қазақстанды тұрақты қоныс емес, уақытша бағыт ретінде ғана қарастыруы мүмкін.

Ауылдан қалаға көшу үй бағасын ұстап тұра ала ма?

Ерқанат Әбеннің пікірінше, урбанизация мен халық санының артуы тұрғын үй бағасының өсуіне өздігінен жеткілікті негіз бола алмайды.

Оның айтуынша, Қазақстанда қалаға қоныс аударатындардың саны көбейгенімен, сонымен қатар кәсіпкерлер, ІТ саласының мамандары мен топ-менеджерлер сияқты табысы жоғары азаматтардың бір бөлігі елден кетіп жатыр.

«Тұрғын үйге деген жалпы сұраныс сақталуы мүмкін. Бірақ төлем қабілеті жоғары сатып алушылар саны азайса, бұл нарыққа әсер етеді. Халық санының өсуі ғана бағаның қымбаттауына кепіл емес. Егер азаматтардың әл-ауқаты жақсармаса, сапалы сұраныс та қалыптаспайды», – дейді ол.

Белсендінің сөзінше, тұрғын үй нарығына ықпал етуі мүмкін тағы бір фактор – салық реформалары. Егер мемлекет бизнеске түсетін қысымды азайтатын өзгерістер енгізсе, бұл нарыққа оң психологиялық әсер беруі мүмкін. Алайда оның нақты нәтижесі уақыт өте белгілі болады.

Құрылыс компанияларын не күтіп тұр?

Ерқанат Әбеннің айтуынша, тұрғын үй бағасы үнемі өседі деген түсінік жаңсақ пікір болуы мүмкін.

Ол мұндай жағдайда ең үлкен қысым құрылыс компанияларына түсетінін айтады. Әсіресе үлескерлердің қаражатына сүйеніп жұмыс істейтін шағын девелоперлер қаржылық қиындыққа тап болып, кейбір жобалардың тоқтап қалу қаупі бар.

Сонымен қатар ірі құрылыс компаниялары да шығындарын қысқарту үшін жаңа жобаларды кейінге шегеруге, кейбір нысандардың құрылысын уақытша тоқтатуға немесе пәтерлерді едәуір жеңілдікпен сатуға мәжбүр болуы ықтимал.

Қайталама нарықтағы баға төмендеуі мүмкін

Белсендінің пікірінше, нарықтағы өзгерістер екінші деңгейлі тұрғын үй нарығына да әсер етеді.

Инвестиция мақсатында қымбат бағамен пәтер сатып алған азаматтар қаражатын қайтару үшін баспанасын жаппай сатуға ұмтылуы мүмкін. Бұл өз кезегінде қайталама нарықтағы пәтер бағасының төмендеуіне алып келуі ықтимал.

Ең тиімді жағдайда кім болады?

Ерқанат Әбеннің айтуынша, мұндай жағдайда ең қолайлы позицияда қолында дайын қаражаты бар сатып алушылар болады. Олар нарықтағы жағдайды бақылап, баға төмендеген сәтте тиімді ұсыныстарды пайдалану мүмкіндігіне ие болады.